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深圳2019年房地产真相

转眼又到年底了,又是各行各业总结的时候了。对于深圳来说,2019年实在是一个特别的年份,有太多的事需要认真总结,比如经济增长,比如民营经济,比如房地产业。昨天,有一个记者采访我,让我用一个词来总结一下2019年深圳的房地产,我思考了一下,说了一个词:爆力补缺。我特别提醒记者,是火爆的“爆”,不是暴力的“暴”。

为什么说深圳房地产今年是“爆力补缺”呢?首先看这个“缺”。深圳的缺是很多的,从长期看,在民生方面有一系列的著名短板,比如教育、医疗、住房等等,在今年国家818先行示范区文件中都有强调。再从近期看,去年中美贸易摩擦以来,深圳经济多年来一直高速平稳增长的态势就开始受到冲击,经济“缺口”日益凸显,今年第三季度出现明显的经济增长退坡,按照官方数据,前三季度经济增幅6.6%,比上半年的7.4%下降了0.8个百分点,比去年前三季度8.1%下降了1.5个百分点。官方没有公布第三季度数据,但根据专家推算,这个数字首次低于全国平均数,这当然是创下了深圳经济增长的历史记录。

无论是长期积累的教育、医疗、住房等方面的缺口,还是近期出现的GDP缺口,总之,今年深圳的“缺口”比较突出,既然有缺口,当然要补,所以,“补缺”就成为当务之急。我们看到,近日深圳推出先行示范区五年行动方案,其中对教育、医疗、住房等短板的补缺行动力度很大。

单从住房看,深圳的缺口情况一直非常明显。深圳房地产内部的失衡现象今年很突出,一方面,写字楼出现较大比例的空置现象,从供给看,近年来的城市更新力度加大,很多更新片区都有高大上的写字楼推出,面积增量不断扩大,从需求看,去年的P2P爆雷,今年的经济低迷,都导致写字楼的大量退租和销售乏力,供需反转导致供大于求,空置率自然上去了;另一方面,住房短缺仍然是深圳的突出问题,市面上对于小量优质住房出现的在政府限价背景下的投资性抢购现象和偏弱地段一手房销售中出现的清冷现象,这种冷热不均的情况并不能真实反映深圳住房短缺问题,唯有近期在所谓“豪宅税”政策改变后出现的11月二手房8000多套的暴增的交易量才是反映了深圳真实的住房需求。

今年深圳最突出的“缺口”无疑是经济增长了。可以说,特区建立将近40年来,深圳经济在全国是一路奔跑,一路领先,这种感觉已经成为一种习惯,甚至从来没有想过有一天可能会落在后面。2019年,这种局面真的出现了,深圳经济的失速已经是一种客观现实,让深圳人有一种猝不及防的感觉,大家觉得很不适应,很不习惯。

这个突然曝光的经济增长“缺口”,其问题主要出现在哪里呢?扒拉开看了一下,原来是这样:

首先,从各区看,今年各区的前三季度增长大多数仍然保持在6%以上,还有8%的,最高的深汕合作区,竟然高达25%以上,让人想起上个世纪80、90年代的深圳。但是,有一个区掉得太厉害:龙华,仅仅增长了2%,显然龙华拉了深圳经济增长的后腿。哪里出了问题?想起了那个赫赫有名的富士康,这个全球代工的巨无霸每年都会给龙华的GDP增长做出很大贡献,今年,郭台铭的日子不好过,回台湾参选地区领导人遭遇淘汰,在大陆的经营又遇到中美争端引发的经济下行的压力,于是,他开始把大陆的工厂向越南等国搬迁,龙华经济数据的大幅下滑,郭老板算是“功”不可没。

从各类经济体看,深圳今年的国有和民营的经济动向差异明显加大。单就投资来分析,今年前三季度深圳平均投资增速为17.9%,其中国有投资增速在40%以上,而民营投资增速仅仅为3%,这个下滑有点猛,对深圳经济增长减速影响很大,因为深圳历来是以民营经济著称,民营商事主体占比90%以上,民间投资急速下滑带来的影响可想而知。

成本上升,企业外迁,进出口受阻,消费支撑力不足,等等,还有许多原因,尤其是作为中国出口第一城和高科技制造第一城,今年受到中美贸易摩擦和科技争端的影响最大,这些问题都直接拉低了深圳的经济增长速度,给深圳制造了一个超大的经济“缺口”。

有了缺口就要补,用什么办法补呢?长期的办法当然是产业创新,但远水救不了近火,眼下的确需要快手补救,最快的、最有效的办法无疑是房地产了。尽管上面有说法,不以房地产作为短期刺激经济的手段,但那更可能是一种趋势性的政策引导,并不是让各地立马实施,因为面对经济下滑、失速,启用房地产来平衡(救市)的确有效。面对经济的大面积失速,深圳仍然想到了房地产这个国民经济的带头大哥。

既然经济失速力度很大,那对于经济增长的补缺就不能常态化用力,要用猛力,要“爆力”,所以,我们看到了今年深圳房地产领域频频出现猛招,“爆力补缺”成为现实。

有哪些猛招呢?在土地出让方面,6月、11月、12月,在半年和全年临近的档口,深圳先后三次推出多块土地出让,被业界称为“史诗级土拍”,这种依赖土地财政增加经济总量的做法,其他城市一直非常看重,比如杭州,今年拍地入账达到2000亿以上,深圳已经多年不作为重头戏了,今年突然频频上演土拍大戏,凸显了深圳对稳增长的渴望。土地出让方面更厉害的一幕是,推出30平方公里的产业用地,力度之大让人咋舌。在购房政策方面,调整豪宅税征收标准,一下子解脱了40%以上的“被豪宅”,直接导致二手房成交大幅上升;取消商务公寓“只租不售”政策,大大激活了商务公寓市场,等等。

当然,国家推出的深圳先行示范区政策也助推了深圳楼市,今年一线城市中,深圳是房价唯一小幅上涨的城市,很重要的一点就是这个“先行示范区”效应。

“爆力补缺”的效果如何呢?年底即将到来,估计深圳在第四季度和全年的经济数据方面会适度回稳,这和深圳积极应对风险,大力推出各种稳增长策略有关,其中房地产领域出现的“爆力补缺”应该起到了重要的作用。

以房地产的“爆力补缺”来稳定经济增长的同时,深圳房地产调控的基本政策并没有改变,稳地价、稳房价、稳预期的房地产“三稳”策略没有改变。看来,“爆”归“爆”,“稳”归“稳”,“爆”只是手段,“稳”才是目的,稳的不仅是经济,也是房地产。所以,“爆力补缺”之下,深圳必须也必然会做到经济和房地产的“稳字当头”。

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