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房产专家:开发商拿地价格8000一平,房子房价最终能卖到多少?

通过地价占房价比,不需要通过详细的测算,可以快速地推算出房价的合理区间。不过因为每个城市的地价和房价比值不一样,每个地价房价比只能在当地进行测算,跨越区域有可能出现较大的偏差。

简单测算一下最近一年成交土地,地价占到房价的占比,然后通过地价换算出房价即可。便于大家理解,我简单举个例子,如上图所示,2018年地价占到房价比的70%左右,如果地价是8000元/平米,那么房价是8000元/平米÷70%=11428元/平米。

房价主要由地价、开发成本、建设成本、税费、利润这五个部分组成,其余还有一些小支出基本可以忽略不计,对房价影响不大。

开发成本主要指的是开发过程中需要支付的费用,例如财务费用、营销费用、运营费用、管理费用、销售费用等,这些费用根据各个公司投入资金不同发生变化。开发成本费用区间在500-1000元/平米之间。

建设成本不仅仅指的建楼的费用,还包括前期勘探费用,后期装修费用等,按照建筑类型的变化费用不同,高层的建安费用肯定高于多层的,建设成本费用区间在2000-4000元/平米之间。

税费指的是开发过程需要支付的费用,其中占比较大的契税、增值税、所得税等等费用。税费费用区别一般在800-1500元/平米之间。

按照以上数值进行测算:房价=土地成本(8000)+建设成本(3000)+开发成本(500)+税费(1000)+利润(8%)=13586元/平米之间。

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