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行业动态

深圳房地产市场2019年上半年回顾以及下半年展望

对于“自2016年十月之后,市场整体开始步入量价齐跌的长下行周期”判断是深房中协自2016年以来,一直坚持的一个市场趋势判断,时隔今日已三个年头!

一是随着我国人口红利的消退,作为房地产重要需求支撑的置业人口呈持续下降趋势。由于房地产周期在长期是人口周期的一个体现,人口红利和城乡人口转移提升经济潜在增长率,居民收入快速增长,消费升级带动住房需求,高储蓄率和不断扩大的外汇占款,流动性过剩,推升房地产资产价格,随后步入后房地产时代,随着人口红利消失,经济增速换挡,居民收入放缓,置业人群达到峰值,房地产投资长周期拐点到来。

二是虽然近年来楼市分化趋势明显,特别是三、四线城市在前期过快上涨之后,需求退潮后剌激效力消退,降价压力较大,但在“房住不炒”基调定位之下,也只能通过各种降低入户门槛等变相放松手段实现调控松绑,可以确定的是“房住不炒”基调在很长一段时间内,是不会改变的。

三是楼市长效治理机制不断完善,投机空间不断收窄。由于自2017年提出建设楼市长效治理机制以来,上自中央层面,下至地方政府都在加快机制体系建设力度,以深圳为例,2018年4月实施“三价合一”;2018年5月深圳发布“新房改”政策规定保障性住房与商品房的建设比例;2019年3月,深圳“城中村综合整治总体规划”方案出台,坚持“以综合整治为主”,告别大拆大建时代;2019年5月深圳公布新的保障性住房系列政策文件,比如把非户籍务工人员纳入住房保障领域,实现公共服务均等化等新政。从制度建设层面,不断丰富和完善房地产治理模式,楼市投机的年代一去不复返。

最后,回顾2019年上半年楼市情况,似乎较为乐观,1至5月二手房网签量同比2018年1至5月上涨了13.9%,一手住宅方面,也同样较为亮眼,特别是2019年5月,深圳一手住宅更是创下近年来的单月成交新高。深房中协认为,2019年楼市的这一波行情并不代表市场已完全触底反弹,究其原因,一方面是前期受个人征信传言影响,导致部分购房群体恐慌入市,提前释放了下半年的成交量,于上半年集中爆发;另一个方面,新房市场在上半年推盘较为集中,且优惠幅度不小,在一定程度上吸引了部分购房者入市;最后,近期银行按揭利率上浮比例的下调,一定程度减轻了购房者按揭压力,刺激了一部分需求释放,综合三个方面因素分析,是2019年上半年楼市“小阳春”的主要因素。但深房中协认为这波行情恐难在下半年持续,主要原因一方面受近期中美贸易战波及,宏观经济下行波动压力较大,加剧了楼市投资的不明朗性,二是前期征信谣言的辟谣,依靠制造市场焦虑情绪的营销手段不具有持续性,导致提前释放的需求开始退潮,市场逐步回归理性。因而深圳楼市成交量将难以保持现阶段的高位,成交量将在下半年或呈现震荡下行的态势。

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