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成都楼市:这些房产不要碰,一不小心就容易入坑

我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问:广叔你好,请问成都天府新区的天府万科城这个盘子怎么样?值不值得投资?如果不值得投,有什么好的盘推荐。谢谢!

回答:你好。天府万科城景观强,自住非常棒,属于文旅地产,配套方面还需要完善,投资的话,由于缺少刚需的购买力,因此需求不是很大,属于一种小众产品,纯投资需要持有较长时间。天府新区可以看下佳兆业君汇上品

提问:广叔你好,我有现金40万,可以接受6000元一月的房贷,想买成都的房子,主要目的是投资加自住,请问在成都哪买好?天府万科城可以吗?但没有成都户口。

回答:你好。可以找个婚票,或者代持。成都是一个人气,才气都很旺的城市,老城片区(锦江区、武侯区、青羊区、金牛区、成华区)人口密度很大,经济活跃,又担负了政治、经济和文化的职能,是成都市最稳妥的房产投资;天府新区是成都市最有潜力的区块,未来的规划实在亮眼,尤其是双流区和龙泉驿区,它们靠近老城片区,既享有老城片区的辐射,又享有天府新区的规划红利;其他区域投资,要尽量选择离老城片区较近的区域,如新都区、郫都区,温江区和青白江区;成都西部边缘现下的人口经济以及未来的产业规划,都是利空,未来不太明朗。

提问:广叔你好,坐标成都,我是刚需,我小孩过2年要读小学,主要想买个优质小学多的地方,是继续摇号3环内的优质区域,还是考虑绕城边?大面有个世茂城开盘不带装修9000装修费5000,好像前2期维权了,考虑摇号吗?还有个卧龙谷9号是高层单价18000清水单价太高,但赠送一个40平米的主卧 实际的面积大,但是要自己搭建要层,环境很好前面是他们自己修的高尔夫球场,还有北边绕城内保利湖心岛联排别墅,单价18000-2000环境很不错,听说别墅用地不批了?但是双流牧马山二手别墅9000元左右,我有个别墅梦,是否值得买?但是小孩读书不方便,周围还没发展起来,新房和二手房区别?万分感谢!

回答:你好,1.资金充足肯定优3环内的优质区域,多交资料多摇号,买房现在很多陪跑,但是机会总会有。2.前期维权房肯定问题多,尽量回避。别墅只适合自住,投资不看好,而且现金流大资金杠杠不明显,刚需目前尽量买新房最佳,二手价格普遍偏高。

提问:您好广叔好,目前子弹700,预算1100内,SFSD资格。有小孩改善自住,两家老人都在北京各自有房,置换仅考虑自住和增值。请问逸翠园一期128平三居,970万和景粼原著137平三居洋房1060万如何选?看您旧帖说逸翠园小议价品质盘,孙河纯新盘,自住来讲这两个户型都不错。烦请从长期角度再给下建议。感谢指导!

回答:你好,逸翠园景粼原著 当前北京郊区品质盘都不推荐,基本都是高溢价,周边配套缺乏、距离城区太远、规划落地不明,再者未来北京中心城区绿化和配套、宜居度都将是重点打造方向,随着产业的聚集人口会向中心化回流,当下买房地段依然是第一考虑要素

提问:广叔好,现在我想在上海跟长沙两地之间选择一个地区投资商铺,选择哪个地区比较好?然后现在中介给我推了一些回报率达到7—8之间的,并且都是星巴克,汉堡王,肯德基已经再租,每年租金增长5-8%,并且是开发直卖一手铺子3%的税,我本来是准备去投了 昨天听你说商铺很多坑 现在犹豫不决 想最后再请教一下

回答:你好,开发商每年给你返8%,连续返5年,5年后呢,你可以自己收回,也可以继续托管给开发商,是不是很心动?因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了,但是天上不会掉馅饼,为什么会出现返租的销售模式呢?很简单,这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢?

这种商铺呢,在定价时呢,就已经把满足成本做进了销售价格当中,俗话说自己的羊毛出在羊身上,不出意外的话,不到5年,返租就会中断,当你去说理的时候,才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司,而且已经破产了。你先看看合同,开发商和未来返租的运营商是不是一家公司,另外租售比(年租金/总价)是不是大于5%,如果大于5%可以试试。

提问:您好广叔,坐标郑州航空港北港区,想买一套房投资为主,目前有几个选项,一是二手房满二年的正宏中央公园林语苑23楼顶层124平三室,二是山顶集团裕祥园16层8楼104平三室,三是兴港和昌云著16楼三室110平,这三套房子的单价相差不到200元,四是中建滨水苑4楼三室119平精装修特价房(比正常房价如10楼,总价便宜约8万元),单价比前三处房产贵1100元,前三处房产为毛坯房。以你对航空港北港区房地产情况的了解,我该下手哪一套?请指点?谢谢!

回答:你好,我觉得港区可以买,但是心态要好,有点天使投资的味道,它的逻辑就是价格低,万一有预期改变的话,或者来大行情的话,涨幅应该会比一般的板块高,但按照现在这个趋势,涨幅也就是大盘平均水平。相比投资我建议你选择第四个,精装特价房。现在楼市涨幅都比较慢,买房投资看的都是长线,所以必须要考虑房子的持有成本。除非自住,一般长线投资我不建议买毛坯,因为毛坯房投资来说,持有成本很高,一是不能出租,降低月供利息成本,二是如果想出租,还要再花钱花精力来装修,比较麻烦。所以毛坯房的空置率比较高,不利于投资,如果长持的话,利息成本会吃掉你的利润。

提问:您好广叔,最近在网上看成都二手房,一般要向中介了解哪些信息,后在去实地看房。

回答:你好,首先看到你得先看价格,楼层,装修,户型,配套,学区,交通,升值潜力,最新成交价……很多人急冲冲的买房,或者被房产公司的销售话术所引导,很快下决定,这极有可能买到性价比差的房子。大部分购买房者,看房不超过20套就买了,结果只能呵呵呵了。买房是大事,一定要认真看盘,总结思考,才能买到心仪的房子。首先买房要看盘,你看个几十个小区,上百套房子以后,你对房子的认知会快速的上升。你马上就能成为专家。所以一定要花精力、花时间去认真看盘、分析、总结。

提问:你好广叔,我在北京、深圳各还有一个名额,现金有1500w左右,从投资角度(按5年一个小周期),我是深圳、北京两地各买一套?如只买一套是在深圳还是在北京更合适?北京/深圳会推荐哪几个区域或者项目?谢谢您!

回答:你好,1500只买一套浪费了,建议深圳 北京各一套 1.北京选筹: 700-1000万,望京酒仙桥枣营大望路双井九龙山,石佛营大望路四惠,看房讲究体力和技术,下手比的是经验和速度,次新品质大三居,核心地段老大楼是主要的标的,通常这一类都需要全款再抵押。 1000万+,是700-1000的升级版6*166的次新大三居大四居,5*200的大面积,这个区间的房源数量减少,但是反应周期比前面更长,好房源有时候能消化几天。 2.深圳选筹: 一、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线; 二、一路向西,大方向大趋势坚决不变; 三、1000+的产品,只考虑南山; 四、坚决看好大户型(89-180平的次新产品); 五、不仅看多,而且做多; 六、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

提问:广叔好, 1.如何把刚买的刚下证的房子或者二手房最低成本过到父母名下?我是独生子,已婚,有小孩 2.贷款未还清的有没有办法过户出去? 3.全款买的有没有办法过户给父母后再套出贷款来?

回答:你好,不满二怎么操作都免不了税 走买卖税费相对少一点 必须还清贷款 全款买的,可以找找房管局关系,撤销备案,直接更名。 直系亲属直接买卖一般来说无法贷款,按揭需要找渠道,可以抵押。

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